Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

Основные участники  ипотечного кредитования [10, С.11]:

• Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
• Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок  определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник —  инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.2 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. [7, С.121]

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого  имущества, возникающему на основании  федерального закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила  о залоге, содержащиеся в Гражданском  кодексе Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об ипотеке  в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.

Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение  убытков и / или в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том  объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том  числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки.

Отсутствие  государственной регистрации права  собственности на земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких  земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст.69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке  недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом  и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке  недвижимого имущества применяются  также к залогу прав требования участника  долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Ипотека может  быть установлена на имущество, которое  принадлежит залогодателю на праве  собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается  ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может  быть обращено взыскание, а также  имущества, в отношении которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом  ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или  разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого  имущества.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения  доли каждого из собственников в  праве собственности), ипотека может  быть установлена при наличии  согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник общей  долевой собственности может  заложить свою долю в праве на общее  имущество без согласия других собственников.

Договор об ипотеке  заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой.

Стороны могут  предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека  возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки  определяется в договоре указанием  его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации  этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке  должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом  ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как  если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, по соглашению залогодателя с залогодержателем, с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке  государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.