Строительство торгово-развлекательного центра. Анализ торговых площадей.

 

 

 

 

 

 

 

 

СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА.

АНАЛИЗ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

1.Краткое резюме…………………………………………….3

2.Тенденции рынка и  предложение…………………………4

3.Спрос и финансовые  условия……………………………..5

4.Распределение арендопригодных площадей между арендаторами…………………………………………………6

5.Создание потенциального  ансамбля арендаторов

Вариант 1. Смешанный……………………………………..7

Вариант 2.

Петербургский рынок  продовольственных сетей…………9

Вариант 2.Акцент на продовольствие……………………..16

Вариант 3.

Особенности фитнес- центров  при ТЦ…………………….18

Здоровый образ жизни………………………………………19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проект.

Данный проект разрабатывается  с целью создания комфортабельного районного торгово-развлекательного центра. Благодаря хорошему месторасположению ,наличию предполагаемых широких пешеходных дорожек, красивого ландшафтного дизайна и удобной парковки ТРЦ должен привлечь как покупателей, так и продавцов.

Основные арендаторы будут располагаться  на всей территории участка ,что позволит равномерно распределить парковочные зоны и избежать затруднения движения пешеходов и велосипедистов.

 

Таблица А

Сводные данные по проекту

Общая площадь здания (GBA)	13 000 кв. м
Арендопригодная площадь ( GLA)	9 100 кв. м
Парковка	455 а/м*
Подсобные и технические помещения	3900 кв.м

*Необходимое количество  мест на стоянке магазинов  ТЦ определяется из расчета  1м/м на 15-25 м²  торговой площади. Такой норматив существует в Москве (« Нормы и правила проектирования, планирования и застройки  г. Москва» -табл. 9.3.2

 

 

 

Тип торгового центра – районный

Площадь варьируется от 3000 до 10000 кв. м

Якорные арендаторы как правило  супермаркет

Зона охвата: первичная зона включает в себя от 3000 до 40000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Тенденции рынка и предложение

 
 
Среди тенденций на рынке торговой недвижимости Северной столицы, замеченных еще в конце 2011 года и продолжившихся в 1 квартале 2012-го, следует выделить перенос сроков открытия крупных ТЦ; рост проектов реконцепции объектов. В этом году на реконцепцию планируют закрыть ТРК «Феличита», анонсировано открытие во 2 квартале уже прошедшего реконцепцию Aura Boutique centre.  
 
Также наблюдается децентрализация рынка. После открытия в 2009 году торговых комплексов на пл. Восстания («Стокманн Невский Центр» и «Галерея») свободных площадок под торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.  
 
Еще один тренд - постепенное развитие проектов первых outlet-центров, которые могут быть открыты уже в конце 2013 г. В 2011 году участок под аутлет-центр на Пулковском шоссе приобрела компания Hines. Чуть ранее участок на Таллиннском шоссе приобрела компания Fashion House. Сохраняется интерес и к строительству аутлет-центра в рамках проекта «Уткина Заводь».

 

В 1 квартале в Санкт-Петербурге был введен в  эксплуатацию лишь один торговый центр –«Порт Находка» (общей площадью 10 800 кв. м, арендопригодной – 7 500 кв. м) на Тепловозной улице (ст. м «Рыбацкое»).  
 
Еще одно заметное событие, сказавшееся на общем объеме качественных торговых площадей в городе, - уничтожение пожаром магазина «К-Раута» на ул. М. Говорова. Запланированное на 1 квартал 2012 года открытие торговой галереи в таких крупных торговых комплексах, как «Питерленд» и «РИО», перенеслось на более поздний срок. 

Происходит  развитие компьютерных сетей : магазин  Iport Apple Premium Resseller в ТРК «Радуга», магазины «Кей» в ТРЦ «сити-Молл» и «Рио».

 

Наблюдается развитие детских магазинов –анонсировано открытие магазина «Дети» В ТЦ «Электро», открыты «Детский Мир» в ТРК «РИО» (1,2 тыс. кв. м ), «Каспер Групп» в ТК «Невский центр»,ТРК «Питерлэнд» и двух «Мегах».

 

Развивается интернет торговля, хотя и не такими темпами как в столице.

Развивается торговля премиальными и/или  экологичными продуктами питания. В  последние полгода открыто несколько  супермаркетов ,которые позиционируются  как фреш-маркеты, планируются к  открытию первый магазин сети «зеленый перекресток», «Азбука Вкуса». 

 

 

 

 

 

 

 

Спрос и финансовые условия

 
Чистое поглощение торговых площадей в первые 3 месяца года составило  около 40 тыс. кв. м арендопригодных  площадей. 

В 1ом полугодии 2012 г. в Санкт-Петербурге завершился ввод в эксплуатацию 5 объектов торговой недвижимости:

• ТК «КОСМОС»(ул. Типанова)
• 2ая очередь ТРК «Шкиперский Молл» (Малый пр.,В.О.)
• ТРК «Питерлэнд» (Приморский проспект) GLA= 80 000 кв. м
• ТРК «РИО» (ул. Фучика ) GLA= 45 000 кв. м 
  

В 1 квартале 2012 года обозначился интерес  розничных операторов к развитию формата «дрогери» (магазины «у дома», специализирующиеся на товарах первой необходимости сегмента нон-фуд). В частности, о планах по открытию магазинов этого формата в Северной столице в среднесрочной перспективе заявили «Магнит», «Интерторг». Продолжают развитие своих сетей питерские дрогери-операторы «Спектр» и «Улыбка радуги». 
 
В преддверии открытия ДЛТ, а также в связи в общей экономической стабилизацией и ростом доходов населения, в Санкт-Петербурге активизировались операторы luxury-брендов.  
 
Кроме того, в первом квартале достаточно активные изменения происходили на рынке общественного питания (в том числе фастфуда, кофейни) и в сегменте специализированных магазинов алкогольных товаров.  
 
Продолжила развитие и Интернет-торговля, хотя и не таким активными темпами, как в столице. Постепенно Петербург приближается к Москве и с точки зрения торговли экологичными продуктами питания. В последние полгода открыто несколько супермаркетов, которые позиционируются как фрешмаркеты («Фреш» - проект «Продовольственной биржи», «РеалЪ Свежие продукты» - проект ООО «Торговый Дом «РеалЪ»). Планируется к открытию первый магазин сети «Зеленый перекресток». 
 
С начала года арендные ставки в среднем по рынку Северной столицы были стабильны, но в течение 2012 г. прогнозируется их рост на 5-7%. 
К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующие моменты. Во-первых, на сегодняшний день банковская гарантия, как одно из обеспечений обязательств, встречается все реже - в основном арендаторы платят обеспечительный платеж от одного месяца и более, как правило, это зависит от арендуемой площади. Во-вторых, как и в 2011 году, все реже арендаторы стали настаивать на расчете ставки исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время уже не арендаторы, а многие собственники стали применять в договорах такой взаиморасчет как процент от оборота, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды, но в целом выгодной. Тем не менее, наследием кризиса является широкое применение различных схем оплаты. Ежегодная индексация ставок аренды закладывается на уровне 5-10% в год.

 

 

Распределение арендопригодных  площадей между арендаторами

Предположим, что распределение  площадей идеальное, то есть:

Процентное соотношение	Тип арендатора	Соотношение к площади нашего ТРК, кв.м
50%	якорные арендаторы	4550
40%	магазины средних площадей	3640
10%	под мелкую нарезку	910

 

Прослеживая тенденции и прогнозы рынка торговой недвижимости выявлено :

• Активно стал развиваться продуктовый премиум-сегмент (открылся новый «Зеленый Перекресток», «ЛЭНД», до конца года ожидается открытие «Азбуки вкуса»)
• Возрастающая конкуренция в сегменте торговых центров приведет к необходимости реконцепции микрорайонных и районных ТЦ,в которых  на место fashion-операторов придут рестораны и услуги.
• На 4-й квартал 2012 года заявлено открытие 75 тыс. кВ. м торговых площадей. Обеспеченность торговыми площадями в ТЦ на конец 2012 года может составить 452 кв. м на 1000 чел.

 

При этом минимальные расчетные  показатели обеспечения населения Санкт-Петербурга предприятиями торговли и общественного питания в расчете на 1000 жителей Санкт-Петербурга  должны составлять : предприятиями торговли-630 кв.м торговой площади на срок до 2015 года,1000-1100 кв. м торговой площади на срок до 2025 года;

предприятиями общественного питания -70 посадочных мест на срок до 2015 года,110-120 посадочных мест на срок 2025  года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Создание оптимального ансамбля потенциальных арендаторов.

Вариант 1. Смешанный.

Для районного торгового центра характерным является наличие 2х якорных арендаторов. Учитывая тенденции развития торговой недвижимости, а также явные потребности потенциальных посетителей ТЦ-жителей города Пушкина, определяем  якорными арендаторами продуктовый супермаркет и фитнес-центр.

 

Площадь якорного арендатора, кв. м	Арендатор	Расположение
3000	«Перекресток» , «Патэрсон», «ЛЭНД», «Окей  экспересс»	1ый-самый доходный этаж
1550	Alex Fitness,	2ой этаж

 

 

Арендный  план

№	Наименование  секции	Площадь секции, кв. м
1	Магазин подарков	42,00
2	Фото	44,00
3	Магазин ювелирных изделий	71,00
4	Магазин цветов	18,50
5	Аптека	57,00
6	Магазин посуды	72,00
7	Магазин косметики и парфюмерии	300,00
8	Магазин муж. и жен. одежды	65,00
9	Аксессуары к одежде	37,00
10	Магазин кож. галантереи	26,00
11	Филиал банка	62,00
12	Секция чай, кофе	6,00
13	Секция постельного белья	12,00
14	Химчистка	6,00
15	Зоомагазин	43,00
16	Магазин мужской одежды	106,00
17	Магазин муж. и жен. одежды	114,00
18	Магазин жен. белья	26,00
19	Магазин обуви	157,00
20	Домашний текстиль	53,00
21	Супермаркет	3000,00
22	Магазин обуви	138,00
23	Оптика	62,00
24	Оптика	20,00
25	Мобильная связь	20,00
26	Банкомат	1,00
27	Банкомат	1,00
28	Банкомат	2,00
29	Банкомат	1,00
30	Банкомат	1,00
32	Автомат для пополнения счета	1,00
33	Фитнес-Центр	1,500
34	Магазин детских товаров	20,00
35	Супермаркет бытовой техники «Эльдорадо»	1600
36	Салон красоты	68,00
37	Фудкорт+развлечения	1000,00
38	Спорттовары	170,00
39	«Юлмарт»	50,00
40	Книжный магазин	67,00

9039

 

 

 

 

 

 

 

Вариант 2. Акцент на продовольствие.

Петербургский рынок  продовольственных сетей

Исследования Центра пространственных исследований

Последние годы розничная торговля развивалась  достаточно стремительными темпами, оборот розничной торговли неуклонно рос. В кризисный 2009-й годовой темп прироста в сопостовимых ценах был отрицательным, постепенное восстановление началось в 2010 году. Можно заметить, что уровень динамики в различных регионах отличается, Москва демонстрирует более умеренные уровни годовых приростов показателя, чем, например, Санкт-Петербург, Свердловская область и Краснодарский край (рис. 1).

При этом можно выделить следующие  основные тенденции, оказывающие наибольшее влияние на развитие розницы: 
- Выход или планы по выходу на рынок, развитие на розничном рынке крупных западных компаний («Метро Group», «Ашан», Prisma, Kesko, WalMart). 
- Постепенное смещение интереса ритейлеров в сторону малых городов с населением от 100 тысяч человек; развитие в области. Ограничением выступает наличие качественных торговых площадей в регионах, в частности торговых центров, и логистическая составляющая. 
- Еще одной тенденцией российского ритейла является освоение торговыми сетями новых форматов. Многие компании заявляют о развитии других видов форматов, в том числе путем покупки других сетей целевого формата. После дискаунтеров строят гипермаркеты, после супермаркетов открывают магазины у дома. Примером такой схемы служат компании X5 Retail Group и «Магнит», которые на протяжении долгого времени осваивают на российском рынке новые форматы, активно применяющиеся в мировой практике. К одним из таких новых для России форматов относится формат дрогери*. 
 
 
ПОРТРЕТ СЕТЕЙ 
Петербургский рынок продовольственных сетей считается одним из самых насыщенных в России. Если сопоставить число продуктовых магазинов с количеством жителей, то по уровню их концентрации Санкт-Петербург опередил Москву: например, в Санкт-Петербурге обеспеченность гипермаркетами - 1,21 шт./100 тысяч человек, а в Москве - 0,6шт./100 тысяч человек. Эксперты Центра пространственных исследований подсчитали, что на данный момент в Петербурге действуют 8 основных сетей гипермаркетов, которые включают в себя 60 торговых точек, и один несетевой гипермаркет – «Народный» (рис. 2, 3).

В формате «супермаркет» работает 21 сеть (рис. 4), под брендами которых действуют более 500 магазинов, включая «Пятерочку» (она отнесена к супермаркетам условно для целей сравнительного анализа).

Кроме того, по данным Центра пространственных исследований, в городе открыто более 300 дискаунтеров и магазинов у  дома, принадлежащих 13 сетевым маркам (рис. 5).

В процессе исследования были проанализированы портреты сетей по типам и портреты районов города по представленности в них магазинов основных сетевых игроков. 
 
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА 2009 И 2012 ГОДОВ 
Кризис 2008-2009 годов внес изменения в структуру рынка продуктовых розничных торговых сетей. В связи со спадом в экономике, повлекшим за собой рост безработицы и уменьшение доходов населения, изменилась потребительская модель поведения россиян, которые сократили расходы на дорогие товары и предметы удовольствия, стали экономить на продуктах питания. В результате повышенным спросом начали пользоваться дешевые товары, что повлияло на ассортимент сетевых магазинов. Даже по прошествии кризиса петербуржцы все меньше и меньше склонны тратить много денег на продукты и товары повседневного спроса (рис. 6).

Кризис внес значительные изменения  в структуру сетевой торговли. Так, в Санкт-Петербурге вместо «Нашего  гипермаркета» в торгово-развлекательном  комплексе «Гранд-Каньон» был  открыт гипермаркет «О’Кей». Вместо «Рамстор» начали работать «Ашан-Сити». Вместо «Мосмарта» в ТРК «Июнь» открылась «Карусель». 
В качестве примера активного развития можно привести сети гипермаркетов «О’Кей». С 2009 года этот ритейлер открыл еще 4 гипермаркета, став лидером по их количеству в Санкт-Петербурге и обогнав «Карусель» и «Ленту»: «Карусель» открыла 2 гипермаркета (с учетом покупки «Мосмарт»), «Лента» не открыла ни одного гипермаркета с 2009 года.  
Если рассматривать сетевые супермаркеты, то, по данным Центра пространственных исследований, «Пятерочка» сократила свою долю на 7%, по сравнению с 2009 годом, и теперь не занимает более 50% от общей структуры рынка. «7Я семьЯ», напротив, увеличила свое присутствие на 8%. Сеть «Находка» обанкротилась, часть ее помещений выкупила компания «Европа» для развития собственной продуктовой сети «Фреш». Торговая сеть «Патэрсон» была выкуплена X5 Retail Group под открытие супермаркетов «Перекресток» и «Пятерочка». Также с рынка ушли «Виктория» и «Квартал», принадлежащие ГК «Виктория», которую выкупила ГК «Дикси». 
В формате дискаунтеры меньше изменений по структуре рынка, зато абсолютный объем числа точек сильно возрос. Сеть «Дикси» сумела удержать лидирующие позиции, но ее общая доля сократилась на 3% (рис. 7).

 
ГИПЕРМАРКЕТЫ 
Наиболее распространенной сетью в Санкт-Петербурге на сегодняшний день является «О’Кей» - она насчитывает 17 гипермаркетов, однако максимальный охват по районам города у «Ленты» - гипермаркеты этой сети функционируют в 11 районах Петербурга. Всего же с 2009 года в северной столице были закрыты 2 гипермаркета и введены в эксплуатацию 9. Каждый год в 2009-2011 годах открывался хотя бы один новый гипермаркет. На 2012 год ожидается открытие еще одного гипермаркета «Лента», обширные планы у финской Prisma, планируется выход на рынок Санкт-Петербурга финской Kesko и краснодарского «Магнита» в формате гипермаркет. При этом Санкт-Петербург отстает по обороту розничной торговли на душу населения по сравнению, например, с Москвой, но лидирует по насыщенности сетевой торговли и обеспеченности площадями гипермаркетов на душу населения. 
В городе преобладают гипермаркеты площадью от 11 до 16 тысяч кв. метров, на их долю приходится более 30%. В Московском районе открыто самое большое количество гипермаркетов. А вот Центральный, Петроградский и Кировский районы так и остаются без этого формата. Данный факт объясняется нехваткой территорий для их строительства и высокими ценами на землю. 
 
СУПЕРМАРКЕТЫ 
В Санкт-Петербурге открыто более 500 супермаркетов, работающие под 21 сетевым брендом. Лидером по обеспеченности проживающего населения супермаркетами и по количеству самих супермаркетов является Приморский район - на его территории функционируют 60 сетевых супермаркетов.  
Безусловным лидером продолжает оставаться «Пятерочка». Из 18 районов города магазины сети «Пятерочка» функционируют в 17, единственный район, где сеть не представлена, – Центральный. Еще одним интересным фактом является преобладание магазинов «Пятерочка» во всех районах города, за исключением Петроградского района, тут «Пятерочка» уступила сети «7Я семьЯ». 
Второе место с явным отрывом от прочих сетей супермаркетов и с еще более явным отставанием от «Пятерочки» занимает «7Я семьЯ». «7Я семьЯ» не представлена только в Кронштадтском, Петродворцовом и Пушкинском районах. Нужно отметить, что с 2009 года «7Я семьЯ» увеличила свое присутствие в Петербурге почти на 50%. 
На третье место вышла сеть «Перекресток», принадлежащая X5 Retail Group. Данный факт можно объяснить уходом с рынка сети «Находка» в 2009 году и распределением ее торговых площадей среди прочих ритейлеров, а также покупкой X5 Retail Group сети «Патэрсон» под открытие супермаркетов «Перекресток» и «Пятерочка». 
Если не брать в расчет сеть «Пятерочка», которая занимает промежуточное положение в классификациях (мягкий дискаунтер или экономичный супермаркет), то лидеры по объемам розничной сети выглядят следующим образом: «7я семьЯ», «Перекресток», «Питерское», «Норма», «О’Кей-Экспресс». 
 
ДИСКАУНТЕРЫ И МАГАЗИНЫ У ДОМА 
В Петербурге присутствуют 13 сетей дискаунтеров и магазинов у дома, под брендами которых действует более 300 магазинов. После кризиса 2008 года, ввиду упомянутых выше причин, данный формат получил активное развитие. Так, с 2009 года прирост сетевых дискаунтеров составил 62%, при том что количество сетевых супермаркетов с 2009 года практически не изменилось, по данным Центра пространственных исследований. 
Бессменным лидером среди дискаунтеров остается сеть магазинов «Дикси», на ее долю приходится более трети рынка сетевых дискаунтеров. «Дикси» присутствует в большинстве районов города и в большей части из них преобладает. С 2009 года «Дикси» увеличила свою сеть более чем на 50%. Первые свои магазины сеть открыла в Колпинском районе и увеличила свое присутствие в уже освоенных районах, за исключением Петродворцового, где количество магазинов «Дикси» сократилось. 
Ближайший конкурент «Дикси» - «Полушка» активно развивается, продемонстрировав увеличение собственной сети с 2009 года почти на 80%. Магазины «Полушка» представлены практически в каждом районе Санкт-Петербурга, исключение составляет Курортный. 
Со значительным отставанием тройку лидеров замыкает сеть магазинов «Нетто». Ее догоняют сети «Веста», «Технолог» и относительно молодая сеть «Морковь». 
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
Проведенный анализ позволяет сделать несколько выводов: 
1. За последние два года обеспеченность жителей Санкт-Петербурга магазинами сетевой розничной продовольственной торговли увеличилась. Количество гипермаркетов увеличилось на 7 новых объектов, дискаунтеров и магазинов у дома - более чем на 100 (табл. 1).