Понятие нежилого помещения и его признаки

1. Понятие нежилого помещения и его признаки                                                                                        

 

 
 
    В настоящее время в законодательстве  широко используется понятие "нежилое  помещение". Однако на федеральном  уровне так и не были определены  все его признаки, нормативно  не сформулирована его дефиниция.  
    В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер, однако этого явно не достаточно. Как замечает В.В. Чубаров, "отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем"8. К.И. Скловский пишет: "Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей "9. 
    Пробел нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения восполняется в научной литературе. А.Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком10. О.Ю. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении11. Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений; во-вторых, любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое12. 
    Из этого следует, что нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении, т.е. помещение, и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом такие признаки, как изолированность и недвижимый характер нежилого помещения могут как указываться, так и нет. Неоднозначно рассматривается и предназначенность жилого помещения.  
    Рассмотрим определение понятия нежилого помещения более подробно. 
    На вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем, существует ряд точек зрения. 
    Ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, при этом они подчеркивают, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны13.  
    Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т.е. нежилые помещения и их части) 14.  
    Рассмотрим признаки нежилого помещения. 
    Первый признак нежилого помещения - недвижимый характер. ГК РФ не упоминает нежилое помещение как объект недвижимости ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, однако в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. 
    Следующий признак нежилого помещения - изолированность. Отсутствие законодательного закрепления данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды15.  
    Ряд авторов выделяет в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей16 и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан17. Авторы также могут объединять оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан18. 
    Предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение не ограничивается, к другим целям могут относиться, в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого. 
    Предназначенность нежилого помещения во втором варианте не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Но ведь назначение существует у каждого нежилого помещения, в зависимости от которого к ним предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм. 
    Объединение предназначенности нежилого помещения в двух вариантах с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой - за счет слов "кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан" позволит отграничить нежилое помещение от жилого. 
    Такие авторы как С.П. Гришаев, В.В. Чубаров, И.Д. Кузьмина отмечают признак нежилого помещения - пригодность 
(соответствие техническим, строительным и пожарным нормам).

Таким образом, установив, что нежилдое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие и выявив его основные признаки, можно сформулировать следующее определение.

Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Разнообразие нежилых помещений составляет нежилой фонд муниципалитетов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Страхование ответственности при использовании нежилых помещений

Деятельность, связанная с эксплуатацией и содержанием нежилых помещений, сопряжена с риском причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (как физических - посетителей, случайных прохожих, так и юридических — Ваших партнеров, арендаторов, иных юридических лиц). Страхование гражданской ответственности при использовании нежилых помещений предоставит реальную возможность избежать возникших в связи с этим расходов и таким образом защитить свое предприятие от непредвиденных финансовых расходов. Этот вид страхования актуален для владельцев ночных клубов, ресторанов, кинотеатров, торговых центров, кинотеатров и пр. нежилых помещений. В связи с участившимися происшествиями, сегодня этот продукт наиболее актуален.  

Страхователями по данному продукту могут выступать юридические лица любой формы собственности и физические лица, являющие собственниками, арендаторами, управляющими компаниями следующих нежилых помещений:

• офисные помещения;

• складские помещения;

• торговые площади;

• производственные и иные помещения.

Объект страхования 
имущественные интересы Страхователя, связанные с его обязанностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, возместить вред, причиненный жизни, здоровью и/или имуществу физических лиц или имуществу юридических лиц в результате:

• эксплуатации нежилых помещений;

• проведения работ по отделке, переустройству и переоборудованию нежилых помещений.

Страховой случай 
возникновение обязанности Страхователя в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации возместить вред, причиненный жизни, здоровью и/или имуществу физических лиц или имуществу юридических лиц. 
Дополнительно страховое покрытие распространяется на вред, который может быть причинен по вине организаций, привлекаемых страхователем по договорам подряда, субподряда, оказания услуг и т.п. 
Примерами страховых случаев может служить причинение вреда третьим лицам в результате следующих событий:

• пожаров;

• заливов;

• обвала строений, сооружений, рекламных вывесок;

• аварий в инженерных системах, поломок оборудования;

• иных событий, возникших в результате содержания и эксплуатации помещений и прилегающей территории.

Возмещение ущерба 
Размер страхового возмещения определятся величиной реального ущерба в пределах страховой суммы. 
В случае причинения вреда имуществу третьих лиц, страховое возмещение выплачивается в следующем размере:

• при полной гибели имущества — в размере его действительной стоимости на день наступления страхового случая за вычетом стоимости остатков, которые могут быть проданы или использованы по функциональному назначению, но не более размера страховой суммы;

• при частичном повреждении имущества — в размере расходов на его восстановление (ремонт) до состояния, в котором оно находилось непосредственно перед наступлением страхового случая;

если при частичном повреждении имущества расходы на восстановление превышают действительную стоимость имущества, то выплачивается его действительная стоимость. В случае причинения вреда жизни или здоровью третьих лиц, страховое возмещение выплачивается в следующем размере:

 

 • заработок, которого потерпевший лишился вследствие потери или снижения трудоспособности после причинения вреда его здоровью;  
• часть заработка, которой лишились потерпевшие лица;• дополнительные расходы, необходимые для восстановления здоровья (усиленное питание, санаторно-курортное лечение, посторонний уход, протезирование, транспорт платное медицинское обслуживание и т.д.);  
 • часть заработка, которого из-за смерти потерпевшего лишились нетрудоспособные лица, состоявшие на его иждивении или имевшие право на получение от него содержания;  
 • расходы на погребение.

Выплата страхового возмещения производится в досудебном порядке, в течение 15 банковских дней с момента предоставления документов, необходимых для установления факта наступления страхового случая.

Страховые тарифы 
Размер страховых тарифов составляет 0,08%-0,70% от размера страховой суммы в зависимости от типа площади помещения, года постройки, характера его использования и иных факторов, влияющих на степень риска.