Ипотечное страхование в России

Московский Кредитный  Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования.

Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение». ЮниКредит Банк "бросил пробный шар": в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретние квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%.

В марте пять крупных банка так или иначе улучшили условия кредитования.

Банк Москвы объявил о  либерализации условий ипотечного кредитования, а, фактически, о своем  возвращении на рынок ипотечного кредитования. Снижение ставок по ипотечным продуктам составило 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита.

ТрансКредитБанк существенно улучшил условия ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Процентные ставки по кредитам снижены на 1,5 - 3,5% в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5 % годовых.

Банк «МИА» объявил  о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном  рынке с 15,5% до 12% годовых при условии  подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в  Москве или Подмосковье.

Банк «Дельтакредит» ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.

Банк Интеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых.

1 апреля мартовская тенденция  получила совсем не шуточное  развитие. Сразу два крупных банка  в этот день объявили об  улучшении условий ипотечного  кредитования - Банк Сосьете Женераль  Восток и ЮниКредит Банк.

Банк Сосьете Женераль Восток снизил размер минимального первоначального  взноса по программам «Квартира» и  «Улучшение жилищных условий» до 20%, по программе «Загородная недвижимость» - до 40% от стоимости объекта недвижимости. Также снижены процентные ставки по кредитам - на приобретение квартиры они теперь составляют от 14% до 15,5% годовых  в рублях, от 9,75% до 11% годовых в  долларах США и от 8% до 11% в евро в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.

ЮниКредит Банк снизил комбинированные и фиксированные ставки по ипотечным программам в рублях на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях теперь составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро - от 10% годовых. В то же время, при нежелании заемщика страховать риск потери предмета залога в результате прекращения права собственности на него (титульное страхование) в пользу кредитора, ставка повышается на 1 процентный пункт. При нежелании заемщика страховать риски причинения вреда жизни и постоянной потери трудоспособности в пользу кредитора, ставка повышается на 2,5 процентных пункта.

Еще два банка улучшили условия ипотечного кредитования 5 апреля. Райффайзенбанк снизил размер первоначального взноса по программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности» - с 40 до 30%. В продуктовой линейке Райффайзенбанка для жителей Москвы и Санкт-Петербурга снова появились ипотечные кредиты в долларах США - их можно получить по любой программе, за исключением кредита под залог имеющейся квартиры. Процентные ставки составляют от 10,5% до 14,5% годовых. Банк «ДельтаКредит» снизил ставки по кредитам в рублях на 0,75% - 1%.

7 апреля на российский  ипотечный рынок вернулся еще  один выбывший в кризис игрок  - банк «ГЛОБЭКС». Пока банк  предлагает только ипотечные  кредиты по стандартам АИЖК, зато  делает это на условиях, идентичных  действующим условиям рефинансрования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области.

 2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Нестабильная финансовая ситуация сильно отразилась на ипотечных  заемщиках, и прежде всего на тех, у кого валюта кредита отличается от валюты доходов. Увеличение роста  безработицы и снижение уровня доходов  стали основными факторами роста  просроченной задолженности. Чтобы  не допустить ипотечного коллапса, банки разработали специальные  предложения для заемщиков, попавших в трудные жизненные обстоятельства.

Банки уже не раз и не два говорили о том, что если заемщик  попал в тяжелое положение  и денег на погашение ссуды  достать неоткуда, нужно немедленно поставить в известность своего кредитного менеджера, который постарается  найти выход из ситуации. Учитывая, что от кризиса пострадало уже  значительное число россиян, банки  не стали дожидаться, пока отделения  начнут осаждать толпы заемщиков, и  сами вышли к ним навстречу  с выгодным предложением [20, с.26].

О введении специальных программ, нацеленных на облегчение жизни граждан, попавших в ипотечную кабалу, объявили многие банки: "Хоум кредит энд финанс банк" (ХКФБ), Сбербанк, Альфа-Банк, Банк Москвы, УРАЛСИБ и другие. Рассмотрим некоторые из предложений. В частности, "Хоум кредит энд финанс банк" ввел для всех существующих ипотечных клиентов банка специальную "антикризисную программу". Для клиентов, чьи риски, по их мнению, связаны с валютой кредита, банк предлагает перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые. При этом с заемщиков не взимается единовременная комиссия за конвертацию. Перевод валютных средств осуществляется как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру. Для клиентов банка, которые в силу объективных причин не могут временно выплачивать кредит в связи с изменением дохода (потеря работы, уменьшение заработной платы), ХКФБ предлагает реструктуризацию долга. Банк готов реструктурировать ежемесячные выплаты на 12 месяцев. В первые шесть месяцев назначается минимальный платеж - 1/2 первоначального платежа, последующие шесть месяцев - 2/3 первоначального платежа. Для реструктуризации заемщик должен написать заявление, а также представить документы, свидетельствующие о снижении доходов на 30 и более. Для тех заемщиков, чье финансовое положение исключает возможность выплат по ипотечному кредиту, ХКФБ предусматривает продажу

долга. Этим вариантом могут  воспользоваться клиенты, предпочитающие продать свой долг по ипотечному кредиту  другому физическому лицу.

Банк Москвы также предлагает программу реструктуризации кредитов для частных лиц - добросовестных заемщиков банка, временно испытывающих материальные трудности в обслуживании долга, связанные с существенным снижением доходов, потерей работы в связи с кризисными явлениями  или другими причинами (например, семейные трудности). Банк предоставляет  возможность перевода займа, выданного  в валюте, в рублевый кредит. Срок по "новому" ипотечному кредиту  колеблется от 3 до 30 лет. Сумма, которую  можно получить, начинается от 490 тыс. руб. (эквивалент в валюте) в Москве и от 170 тыс. руб. - в регионах, однако размер кредита не может превышать 60 стоимости заложенной квартиры [20, с.27].

Антикризисная программа  Банка Москвы также включает в  себя другие виды реструктуризации долга. В частности, увеличение срока возврата кредита до 30 лет, платежные каникулы - отсрочку погашения части ежемесячного платежа на период от 1 до 12 месяцев с ежемесячной выплатой только начисленных процентов или половины процентов по кредиту. Причем одновременно можно увеличить срок кредитования на период платежных каникул. По желанию клиента банк также может изменить порядок погашения задолженности, то есть ввести специальный режим обслуживания кредита: сначала производится выплата суммы просроченного основного долга, затем - суммы просроченных процентов и комиссий, далее - суммы начисленных штрафов и пеней. При этом, реструктуризировать можно лишь ссуды, выданные более года назад, причем у заемщика не должно быть даже незначительных (до 5 календарных дней) просрочек на протяжении последнего завершенного и текущего года.

ВТБ 24 рассматривает возможность  рефинансирования собственных и  приобретенных ипотечных кредитов, полученных для покупки квартир  на вторичном рынке жилья, квартир  в новостройках (при наличии оформленного на них права собственности) и  нецелевых кредитов под залог  собственной квартиры. Срок новой  ссуды при рефинансировании ипотеки  составляет от 5 до 50 лет (ставка от 15), а  нецелевых кредитов - до 20 лет (ставка от 18). Максимальный размер кредита  равен 70 стоимости залога, единовременная комиссия - 24 000 руб. Процентная ставка по нецелевому ипотечному кредиту зависит  от формы подтверждения дохода и  увеличена: на 1 для заемщиков, доход  которых подтвержден справкой по форме банка, на 1,95 для частных  предпринимателей. Существует мораторий  на досрочное погашение - 3 месяца [20, c.28].

Если кратко говорить об остальных, то в Сбербанке осуществляется перевод валютных кредитов в рублевые по желанию клиентов, при этом комиссия за конвертацию не взимается. Также банк предоставляет отсрочки и рассрочки на срок от полугода до года гражданам, потерявшим доход. УРАЛСИБ в случае возникновения сложностей с погашением может снизить сумму ежемесячного платежа, перевести валютные займы в рублевые, сменить заемщиков по кредиту и помочь в реализации залога. Альфа-Банк рефинансирует как свои, так и чужие ипотечные кредиты. Новый заем выдается на срок от 5 до 15 лет, ставки зависят от срока и равны 15,4-18,5 в долларах и 21,6-24,3 в рублях. Минимальная сумма кредита равна 500 тыс. руб., или 20 тыс. долл., а максимальная - 12 млн. руб., или 500 тыс. долл. [20, с.28]

Несмотря на множество  программ, сформированных банками, заемщику они могут и не помочь. В условиях резкого роста курса доллара  и евро переход на рубли, безусловно, был выгоден. Однако сегодня курс рубля стабилизировался, а предпосылки  для дальнейшего роста валюты отсутствуют. В итоге выгодное предложение  на практике оказывается не таким  уж и выгодным. Смена валюты чревата  многократно возросшими ежемесячными платежами, ведь новые рублевые кредиты  банки выдают по ставкам, значительно  превышающим ставки годичной давности (на 5-10), да и сама процедура конвертации  довольно затратная. И это не говоря о дополнительных расходах, которые  могут достигать 3-4 от суммы кредита. Поскольку большинство программ предусматривает заключение нового договора, заемщику придется опять  платить комиссию за открытие и ведение  ссудного счета, оценку недвижимости, регистрацию сделки и т.д. Кроме  того, для рефинансирования кредита  нужно заново собирать все документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. А такая процедура может затянуться надолго. И к тому моменту курс доллара может упасть, и реструктуризация уже может оказаться не нужна.

В результате прежде чем принять решение о переводе кредита из валюты иностранной в отечественную, стоит тщательно все просчитать. Учесть нужно вид и срок кредита, курс валюты к рублю в момент получения ссуды и сегодняшний курс, процентные ставки по действующему и будущему займу. И самое главное - посчитать разницу между ежемесячными платежами по старому и новому кредитам, а также - сколько составляет ежемесячный платеж в процентах от ежемесячного дохода.

Заключение

Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений  в решении жилищной проблемы в  российском обществе.

Под ипотекой в нашей стране подразумевают залог недвижимости для обеспечения обязательств перед  кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого  обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной  программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно  заложить и уже имеющуюся в  собственности квартиру. Плюсы и  минусы этого способа решения  жилищных проблем каждый оценивает  самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в  новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, а также то, что  жилье, приобретенное по ипотеке, сразу  является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и  члены его семьи получают возможность  сразу зарегистрироваться в новом  жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму  определенную государством - имущественный  налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

Однако главным недостатком  ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно.