Сделки, совершаемые с недвижимостью

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Доходный подход к оценке недвижимости

Тема:

 

 

Студента:

Специальность: Экономика  и управление на предприятии

Форма обучения: заочная  сокращенная

Курс:

Группа

Год поступления: 2010 г.

Руководитель:

 

 

Регистрационный № на кафедре _________

Работа поступила на кафедру  «___»__________2013 г.

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

1.	1 вопрос: Риск на рынке  недвижимости.	2
2.	2 вопрос: Сделки, совершаемые  с недвижимостью.	6
3.	Задача.	8
4.	Список используемой литературы	12

 

 

5 вариант.

1 вопрос: Риск на рынке недвижимости.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники  рыночных рисков:

1. Юридические риски – возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и прочие;
2. Экономические риски - макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д. Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность  этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

3. Архитектурно-строительные риски - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
4. Административные риски - административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
5. Экономические риски - риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
6. Внешние экономические риски - Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Нужно отметить, что пренебрежение  экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном  российском бизнесе и бизнесе  на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик  и программ анализа эффективности  инвестиционных проектов, они оказываются  малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным  опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением  рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической  ситуацией, миграцией населения, общим  предпринимательским климатом, уровнем  ставок налогообложения, длительностью  процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать  их в расчет нельзя. А это случается  довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют  финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к  превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

 

 

2 вопрос: Сделки, совершаемые с недвижимостью.

Существует следующее  определение недвижимости, данное п.1 ст.130 ГК РФ: все, что прочно связано  с землей, объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию - воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, а ст.132 к недвижимости относит  предприятие как имущественный  комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость - юридическое понятие, имущество может быть отнесено к  недвижимости законом. Отнесение имущества  к недвижимости имеет важное значение для определения, подлежат ли государственной  регистрации права на него и сделки с ним. Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующий  закон.

Для того чтобы правильно  оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим  сделки с недвижимостью и приобретающим  права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие  обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности  и иные вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации  (п.1 ст.131 ГК РФ). Права, подлежащие  государственной регистрации, возникают  с момента регистрации, если  иное не установлено законом  (п.2 ст.8 ГК РФ). Право на вновь  создаваемое (построенное) недвижимое  имущество также возникает с  момента государственной регистрации  (ст.219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат  не только сами права, но  также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п.1 ст.131 ГК РФ). Примерами ограничений  права являются арест, залог  недвижимости (ипотека), аренда, рента  (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и  иной недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с  момента регистрации (п.3 ст.433), если  иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит  отчуждение имущества, а право  собственности у приобретателя  возникает с момента регистрации  права (п.2 ст.223 ГК РФ).

 И Гражданским кодексом, и Федеральным законом от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (далее - Закон  о государственной регистрации  прав) устанавливаются два вида  регистрации: регистрация прав  и регистрация сделок, причем  регистрации подлежат не все  права на недвижимость и не  все сделки с нею. Важным  также является то, что в учреждениях  юстиции производится регистрация  не объектов недвижимости (учет  и регистрацию жилого фонда  продолжают осуществлять организации  БТИ, а земельных участков - земельные  комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических  лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость  и сделок с ней. Это разные  понятия, не совсем привычные  в сложившейся системе отношений  по поводу недвижимости.

 

 

Задача.

Определить стоимость  комплекса зданий с использованием доходного, затратного и сравнительно подходов. На заключительном этапе  выполнения работы требуется согласовать  результаты выполненных расчетов и  обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.

Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад.  Исходные данные приведены  в таблице 1. В таблице использованы следующие сокращения:

А – комплекс-аналог;

ОК – оценочный комплекс;

СЗУ – сопоставимый земельный  участок;

М – магазин;

П – павильон;

С – склад,

СЭЖ – срок экономической  жизни;

ЭВ – эффективный возраст,

ЧОД – чистый операционный доход.

Наличие автостоянки повышает стоимость комплекса на 5000 долл., хорошее местоположение повышает стоимость  на 4000 долл. по сравнению с удовлетворительным, а отличное местоположение по сравнению  с хорошим – на 3000 долл.

Показатели	Вариант 5
Цена продажи, тыс. у.е. А1	1100
А2	1200
А3	1300
Дата продажи: А1	6 мес. Назад
А2	2 дня назад
А3	3 мес. Назад
Рост цен в месяц, %	0,5
Местоположение ОК	УД.
А1	ХОР.
А2	ОТЛ.
А3	ХОР.
Общая площадь, м2 ОК	4200
А1	4200
А2	4000
А3	4500
Наличие стоянки, ОК	Нет
А1	Есть
А2	Нет
А3	Есть
Затраты на строительство 1м2 у.е. м	300
П	260
С	150
Отношение площадей М:П:С  для ОК	2:3:4
ЭВ ОК, лет	10
СЭЖ ОК, лет	75
Неустранимое функциональное устаревание, у.е.	4000
Внешний износ, %	4
Стоимость СУЗ, тыс. у.е.	420
Время продажи, СУЗ	1 мес. Назад
Местоположение СУЗ	На 3 ххуже
Физические характеристики СУЗ	На 4% лучше
ЧОД СК за 1 год тыс. у.е.	160
Увеличение ЧОД, % в год	3
Период владения ОК, лет	6
Размер реверсии, тыс. у.е.	1970
Савка дисконтирования	23