Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ

ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА

 

Кафедра “Бухгалтерский учет, анализ, аудит и статистика”

Контрольная работа

по  дисциплине:

«Оценка имущества»

тема:

«Предпринимательская деятельность

на рынке недвижимости»

 

 

Выполнил(а): ст.гр. ФЗ-51

Шифр: 0801500 

Максютова О.В.(Осипова)

Проверил(а):

 

Уфа – 2012г.

Содержание

Введение………………………………………………………………………3

 Глава 1.Предпринимательская  деятельность на рынке недвижимости….4

1.1.Профессиональные участники  рынка недвижимости………………….4

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент, ленд-девелопмент,  редевелопмент)…………………………5

Глава 2.Содержание и основные направления риелтерской деятельности 9

2.1.Страхование на рынке  недвижимости………………………………….11

5.Практическая часть контрольной работы (Вариант 10)…………………16

Заключение………………………………………………..………………….18

Список использованной литературы…………………………...…………..20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время рынок  недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с  другими рынками товаров и  услуг рынок недвижимости требует  значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Как  и на любом рынке на рынке на рынке недвижимости существуют субъекты и объекты.

С развитием рынка недвижимости формируется развернутая структура  предпринимательской деятельности. Наряду с многопрофильными компаниями возникают организации, работающие не только с разными типами объектов недвижимости. Так в странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

1.1.Профессиональные участники рынка недвижимости

Обратимся к сути процессов  функционирования рынка недвижимости. Именно эти процессы определяют виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и сложившиеся наименования профессий (табл. 1).

Таблица 1

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

В последнее время в  крупных компаниях создают подразделения, отвечающие за стратегическое развитие и продвижение услуг на рынке  недвижимости, взаимодействие с покупателем  и продавцом на стадии  предпродажной  подготовки и послепродажного обслуживания. В задачи подразделения входит профессиональное комплексное сопровождение сделок по покупке-продаже объектов  недвижимости, включающее взаимодействие между консультантом, покупателем, управляющей компанией  и продавцом.

 

 

 

 

 

 

1.2.Развитие объектов недвижимости

(девелопмент,  ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская  деятельность, связанная с освоением  и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской  деятельности с целью получения  дохода в результате преобразования  материальных процессов, выражающийся  в инвестиционном развитии объектов  недвижимости. Он включает подбор  команды участников проекта, исследование  рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский  учет, управление имуществом. Эта  сфера деятельности требует достаточно  крупных инвестиций с длительным  циклом, а объекты недвижимости  в течение длительного времени  могут создавать регулярные потоки  денежных средств. Таким образом,  девелопмент является одной из  разновидностей инвестиционных  проектов;

2)преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший  из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти  все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как  в большинстве своем земельные  участки, на которых можно вести  строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя  определяется его функциями. Важнейшие  из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной  схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта  путем его продажи, сдачи в  аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления  бизнеса передают значительную часть  доходов, а широкая доступность  заемных средств, развитие механизма  их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную  среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата  в регионе.

В соответствии с главным  принципом рыночной экономики девелопер  может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой  степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

• разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
• правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
• инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре  услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного  вида деятельности и привлекая подрядные  организации к выполнению остальных  услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие  земельные участки другим девелоперам.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей  данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения  инвесторов (в том числе через  развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в  аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта  недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта  возрастает, в западной экономике  называется редевелопментом. В отечественной  практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим  привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и  снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как  прообраз, предвидение проекта, попытку  взглянуть на будущее развитие территории.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже  готова общая концепция, в которой  заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают  проекты планировки и межевания (Таблица 2).

Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать  участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения  конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно  заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование  ее развития при разных типах функционального  использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под  рукой, и в него время от времени  вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том  числе грамотное внутреннее межевание  земельного участка, чтобы при необходимости  продать его обособленные части.

Глава 2. Содержание и основные направления

риелтерской деятельности

Риелторская деятельность –  деятельность юридических лиц и/или  индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелторов: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая. Новыми для российских условий являются девелоперская и редевелоперская  деятельность, управление недвижимостью, информационные технологии, юридическое  сопровождение объектов недвижимости. Основным из перечисленных видов  считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с  законом РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Брокеры выполняют следующие  основные услуги:

-консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

-подбор и организацию показов объектов недвижимости;

-сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

-оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

-содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;

-документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной  регистрации, в состав брокерских услуг  входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Выступая в качестве специалиста  по информационным технологиям, риелторская  организация предоставляет услуги по информационному обеспечению  участников сделки, консультационные, услуги по оформлению документов, а  также по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам. В настоящее  время данная функция риелторских  организаций проявляется при  создании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами, так называемых мультилистинговых  систем. Главная ее идея состоит  в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже  или сдающиеся в аренду объекты  недвижимости. Если предложением заинтересовался  клиент другой компании, риелторы должны поделить комиссионные. При этом сокращается  размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.