Приобретательская давность как основание возникновения права собственности на землю

Приобретательская давность как основание возникновения  права собственности на землю

 

Комментарии

 Согласно ст. 130 ГК РФ земля  является недвижимым имуществом  и объектом гражданских прав, оборот которого разрешен, но  является ограниченным в силу  специфики и уникальности земли, как природного ресурса и базиса для проживания и деятельности людей.

 

 

 

 

В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним  из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и  на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

 

Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

 

 

Из данного положения вытекает, что для возникновения права собственности на земельный участок на основе приобретательной давности, т.е. ipso jure, необходимо соблюсти одновременно нескольких требований. Все они получили свое исследование, как в учебной, так и в научной литературе. В рамках настоящей статьи, мне бы хотелось проанализировать особенность возникновения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности.

 

Особенность давности владения земельным  участком обусловлена, прежде всего, тем, что земля является недвижимым имуществом, но при этом не перестает быть природным ресурсом, что предполагает специфику правового режима. К.И. Скловский отмечает, что «для определения сферы применения приобретательной давности мы должны учесть состояние нашего законодательства в сфере регулирования владения (курсив мой - С.Ч.)». Это замечание, на мой взгляд, является весьма ценным, что найдет отражение в предлагаемой работе.

 

Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что право собственности  на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности ipso jure уже возникнуть не может.

 

В соответствии с Законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Необходимо также соответствующее признание этого права, облаченное в форму документа установленного образца. Согласно ст. 6 Закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке. «Право собственности по давности владения, - пишет Ю.К. Толстой, - возникает ipso jure. Это значит, что давностный владелец становится собственником в силу самого факта истечения давностного срока, если владение его удовлетворяет всем указанным в законе реквизитам. Для возникновения права собственности по давности владения не требуется судебное признание». Из приведенного тезиса следует, что возникновение права собственности по давности владения должно происходить независимо от признания такого права судом. С этим можно согласиться, но только отчасти. Для возникновения права собственности в силу давности владения движимого имущества «постановление суда о подтверждении права собственности не будет иметь конститутивного значения, поскольку владелец становится собственником ipso jure». Это обусловлено требованиями действующего законодательства. Вместе с тем, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно.

 

Исходя из буквального толкования положения ст. 6 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», многие авторы считают  необходимым обращение в суд в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РФ) для установления факта владения на праве собственности. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 31.10.96. № 13 «О применении арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции» арбитражному суду в числе других дел подведомственны дела об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. Однако мне кажется, говорить об особом производстве относительно установления факта давностного владения будет не совсем верным, т.к., если есть собственник земельного участка, то, безусловно, возникнет спор о праве, который влечет прекращение особого производства. Нельзя признать за одним лицом права собственности на имущество, собственник которого известен, без привлечения его в процесс, т.к. это нарушает права собственника и является безусловным основанием к отмене судебного акта (ст. 308 ГПК РСФСР, ст.ст. 158 АПК РФ). В этом случае, дело должно решаться в порядке искового производства. Более поздним постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности(курсив мой - С.Ч.). Здесь указано на исковой порядок признания права собственности в силу приобретательной давности (п. 18 названного постановления). Однако приведенные положения Пленумов не противоречат друг другу, т.к. по данной категории дел может иметь место как исковое производство, так и особое производство. Но не оставляет сомнений, что решение суда станет как раз тем документом, без которого невозможна регистрация права собственности на земельный участок.

 

В русском праве существовал  аналогичный порядок, как указывает  Д.И. Мейер в курсе лекций «Русское гражданское право». Приобретение права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности не возникало само собой. Это право могло быть признано в случае возникновения спора о праве собственности со стороны прежнего хозяина, либо путем обращения в окружной суд по месту нахождения имущества. Для этого лицо должно было «представить доказательства, что все условия давностного владения в данном случае соблюдены, и просить признания за ним права собственности и выдачи акта о приобретении имущества». При этом следует отметить, что подобный порядок был обусловлен наличием института укрепления недвижимого имущества (установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права). Укрепление есть аналог нашей государственной регистрации. По нормам русского гражданского права тех лет, любые акты о переходе права на недвижимое имущество являлись недействительными, если эти акты не были укреплены в соответствующем порядке.

 

На мой взгляд, правила ст. 234 ГК РФ применительно к земельным  отношениям откорректированы действующим  законодательством. Введено дополнительные условия или реквизиты, без которых невозможно возникновение права собственности на землю на этом основании, а именно государственная регистрация и предшествующее ей решение судебного органа о возникновении права.

 

 

Особенности возникновения права собственности в силу приобретательной давности на земельные участки характерны для зарубежного права. Лишь для движимости установлены правила, которые полностью согласуются с выражением Дернбурга: «время возводит владение в право». В ст. 2278 Французского Гражданского кодекса, закреплено, что в отношении движимостей (выделено мной - С.Ч.) владение равнозначно правооснованию. Германское гражданское уложение в параграфе 937 предусматривает приобретение права собственности для лица, владеющего движимой вещью (выделено мной - С.Ч.) в течение десяти лет. Что же касается приобретения права собственности на земельный участок по давности владения, то это возможно в германском праве только в случае, если лицо внесено в поземельную книгу в качестве собственника этого земельного участка, и эта запись в течение 30 лет никем не оспорена (параграф 153 ГГУ). Таким образом, право собственности в силу приобретательной давности в ряде европейских стран возникает исключительно при наличии регистрации этого права.

 

Формальные требования для возникновения  права собственности на земельный  участок, безусловно, говорят о более  «прочном» владении  собственника землей, что находит отражение  в сужении сферы применения института  приобретательной давности как основания возникновения права собственности на землю. Это влияет также на понятие добросовестности давностного владельца земельным участком.   

Надо отметить, что требование добросовестности, как реквизит института usucapio в процессе своего развития не оставался неизменным. Изначально зародившийся институт приобретательной давности в римском праве не требовал добросовестности при завладении имуществом. «Поскольку первоначальное  usucapio не требовало добросовестности (bona fides) и надлежащего основания (iusta causa), их проникновение в usucapio можно объяснять как возрастанием индивидуализации в римском праве, так и взаимодействием usucapio с развивающимися понятиями об основаниях собственности». Однако завладение вещью преступным путем, как ранее, так и в последующем, не создавало давности владения. В Институциях Юстиниана сказано, что «закон Х11 таблиц и закон Антиния запрещает давностное владение краденными вещами, вещами же, насильственно захваченными, запрещает давностное владение закон Юлия и Плавция». В Своде законов Российской империи правила о давностном владении также не устанавливали требования добросовестности, однако, некоторые юристы, толковали требование о владении «в виде собственности», как требование о добросовестности.

 

Категория добросовестности в гражданском праве в настоящее время также привлекает внимание ученых, т.к. данное понятие встречается в законодательстве часто, а легальное толкование дано только в ст. 302 ГК РФ, применительно к виндикации.

 

Добросовестный, согласно толкового  словаря С.И. Ожегова, «честно выполняющих свои обязанности, обязательства». Ст. 234 ГК РФ, устанавливая требование добросовестности к давностному владельцу, не раскрывает само понятие добросовестности. Встает вопрос: возможно ли распространить содержание добросовестности, данное применительно к институту виндикации, на случаи давностного владения? В научной литературе высказываются различные мнения. М.И. Брагинский указывал, что разъяснением «не знал и не мог знать» следует руководствоваться по возможности. Ю.К. Толстой, Е.А. Каткова распространяют «виндикационное» понятие добросовестности к давностному владельцу, характеризуя его, как «не знал и не мог знать». В.В. Ровный считает, что «в рамках различных правовых конструкций данный оценочный признак вовсе не должен пониматься одинаково». В.Г. Нестолий пишет, что «отыскать содержание данного понятия - задача судебной практики». На мой взгляд, все изложенные позиции заслуживают внимание. Следуя последнему изложенному мнению, определить критерии добросовестности для каждого случая, в соответствии с приведенными позициями, может, действительно, только суд, исследуя и оценивая всю обстановку давностного владения. Таким образом, добросовестность давностного владельца в каждом конкретном случае будет зависеть от условий возникновения давностного владения.

 

Исчерпывающе, на мой взгляд, охарактеризовал  фигуру давностного владельца Е.А. Суханов: «Узукапиент не должен быть лицом, умышленно завладевшим имуществом  помимо воли его собственника (курсив мой - С.Ч.)». Приведенная характеристика позволяет очертить круг случаев, при которых возможно применение приобретательной давности. Это возможно, если есть воля собственника на передачу земельного участка, либо лицо, получая земельный участок, не знает об отсутствии воли собственника на его передачу.

Приобретательная давность на земельный  участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка  основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя» (bona fides), то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.

 

Второй случай возникновения права  собственности может иметь место  при согласии собственника, полученного  при его жизни, на использование  земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Здесь понятие добросовестности следует понимать несколько шире, чем установлено в ст. 302 ГК. В этом случае  узукапиент «приступил к владению» этим имуществом, зная или догадываясь об отсутствии у него законного основания для такого владения. Однако получение согласия собственника на завладение участком предполагает его владение с доброй совестью. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ.

 

Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика». В подтверждение своих слов приведу следующую цитату Павла из Дигеста, истинность которой, вряд ли, можно ставить под сомнение. «Знание захватчика брошенной вещи о том, что она потеряна собственником, препятствует usucapio (D. 41,7,6)». Полагаю, что в ситуации, когда лицо самовольно начинает использовать чужой земельный участок, то оно не может не знать о том, что этот участок кому-то принадлежит. Времена, когда приобретение права собственности на земельный участок было возможно путем оккупации, давно закончились. А, следовательно, несмотря на  «брошенность» земельного участка, он обязательно имеет собственника. Допустимо предположение, что конкретный собственник может быть неизвестен, но никаких неопределенностей в отношении наличия факта существования чьих-либо прав собственности на этот объект нет.

 

Еще недавно, земля и все природные ресурсы, расположенные на территории современной России, находились в государственной собственности. Процессы разгосударствления, привели к появлению иных форм собственности, но при этом не лишили те или иные земельные участки собственника. Более того, система учета всех земельных участков, их статуса, собственников, пользователей, напротив, создают все предпосылки для того, чтобы лицо с доброй совестью, могло не просто предположить существование собственника данного земельного участка, но и, проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, легко установить данного собственника. При таких обстоятельствах лицо, самовольно занявшее земельный участок, нарушает законные права и интересы другого лица.